O Superior Tribunal de Justiça voltou a enfrentar a discussão acerca da distinção entre os conceitos jurídicos de benfeitorias e de acessões em contrato de locação de imóvel. Por ocasião do julgamento do Recurso Especial 1.899.963, a 4ª Turma do STJ decidiu que a cláusula de renúncia de benfeitorias presente em contrato de locação abrange também as acessões.
ReproduçãoCom efeito, as benfeitorias são melhoramentos ou acréscimos que são introduzidos em imóvel já existente, enquanto que as acessões consistem em novas construções realizadas no imóvel.
O caso concreto dizia respeito a locação de terreno vazio em que constava cláusula de renúncia à indenização por benfeitorias, tendo sido realizadas pelo locatário acessões consubstanciadas em terraplanagem do terreno, construção de quadra poliesportiva, vestiários, loja, depósito, sala de controle e dois sanitários (novas construções). O pedido formulado na ação era dirigido à indenização pelas acessões (novas construções) realizadas pelo locatário que não se confundiriam, pois, com benfeitorias.
É sabido que, nos contratos imobiliários, a legislação civil estabelece o postulado de que o possuidor de boa-fé tem direito à indenização pelas benfeitorias necessárias e úteis que realize no imóvel, entendido como tais os melhoramentos e os acréscimos no imóvel já existente.
Sem prejuízo disso, a Lei de Locação, em seu artigo 35, dispõe que, salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o direito de retenção.
Sendo assim, é lícito às partes no âmbito do contrato de locação afastar o direito à indenização por benfeitorias úteis e necessárias realizadas no imóvel pelo locatário. A este respeito, o STJ editou a Súmula 335, segundo a qual “Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia das benfeitorias e ao direito de retenção”.
SpaccaRegistre-se que idêntica discussão já fora examinada e decidida de forma diametralmente oposta pela 3ª Turma por ocasião do julgamento do REsp 1.931.087, em que se assentou que a renúncia expressa à indenização por benfeitorias e adaptações realizadas no imóvel não pode ser interpretada extensiva para a acessão (nova construção), eis que a renúncia a direito interpreta-se estritamente (Código Civil, artigo 114).
Para tal julgado, a cláusula de renúncia à indenização de benfeitorias em locação de imóvel não alcança a indenização pelas acessões (novas construções) realizadas no imóvel, de modo que, no silêncio do contrato, as acessões (novas construções) realizadas pelo locatário no contrato de locação são passíveis de indenização.
Ou seja, está-se diante de uma divergência jurisprudencial em que um mesmo tema recebeu soluções díspares pelas turmas de direito privado do STJ. Entretanto, não se pode afastar a noção difundida no meio empresarial (costume) de que a expressão “benfeitorias” deve alcançar, a rigor, todas as obras e as construções feitas pelo locatário, independentemente da classificação técnico-jurídica. A vontade real das partes, ao firmarem o contrato de locação de terreno vazio com cláusula expressa de renúncia ao direito à indenização por benfeitorias, se volta à percepção de que o locatário obteve a informação expressa de que não há direito à indenização por quaisquer obras e acréscimos, independentemente da distinção técnica entre benfeitoria e acessão.
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