Nos contratos bilaterais, nenhuma das partes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da obrigação da outra, segundo o artigo 476 do Código Civil.
MagnificNesses casos, é aplicado o princípio da exceptio non adimpleti contractus (exceção do contrato não cumprido) — em acordos bilaterais, uma parte pode suspender o cumprimento de sua obrigação se a outra não tiver cumprido a sua.
Com esse entendimento, a 6ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo negou o pedido de compradores de um imóvel para receber uma indenização por atraso na entrega por parte da incorporadora.
Os autores alegaram que a empresa não entregou a unidade no prazo, e que por isso eles permaneceram em outro imóvel locado, arcando com o valor do aluguel. Sustentaram ainda que houve cobrança da taxa de condomínio, mesmo sem estarem na posse da unidade, e que houve cobrança da taxa de matrícula do imóvel.
Os compradores pediram então tutela de urgência para a entrega do apartamento, a suspensão da cobrança das taxas condominiais, o reembolso dos valores gastos e o pagamento de uma indenização por danos morais no valor de R$ 10 mil.
Em primeira instância, o juízo deferiu a liminar apenas para determinar a suspensão das taxas do condomínio, por entender que o seu pagamento é dever do incorporador.
No entanto, argumentou que a empresa autorizou o acesso dos contratantes ao imóvel mediante a quitação do valor total do apartamento, o que só foi feito pelos compradores depois do prazo previsto no termo firmado.
Compreendeu, então, que o fato explica o não cumprimento do pacto por parte da construtora, com respaldo no artigo 476 do CC.
Em contestação, os autores afirmaram que a ré criou obstáculos à quitação do saldo devedor ao disponibilizar documentação essencial para formalizar o financiamento apenas depois do que havia sido combinado.
A incorporadora ressaltou, por sua vez, que o acordo assinado indicava que as taxas condominiais e outras despesas do imóvel adquirido seriam arcadas pelo proprietário, independentemente da entrega das chaves.
Prazo de tolerância
O relator, desembargador Vito José Guglielmi, reforçou que o prazo para a entrega das obras, previsto para 31 de dezembro de 2024, tinha uma tolerância de 180 dias e que, a partir do registro de matrícula do imóvel, os contratantes teriam 90 dias para liquidar o saldo devedor.
O magistrado sublinhou a cláusula do termo firmado, que aponta que “caso o pagamento do aludido valor ocorra após o prazo pactuado de 90 (noventa) dias acima, o mesmo continuará sendo corrigido pelo índice aqui pactuado e acrescido das penalidades previstas neste contrato”.
Reforçou ainda que, com base no Código de Defesa do Consumidor, é permitida a previsão expressa de um prazo certo e usual de tolerância para a entrega das obras.
O relator enfatizou o artigo 476 do CC e o princípio da exceptio non adimpleti contractus para negar o pedido de indenização por danos morais.
O colegiado entendeu ainda que não prospera o pedido de restituição das taxas, por estar determinada no pacto a responsabilidade dos compradores de arcar com as despesas decorrentes dele.
Os advogados Jaime Rodrigues de Almeida Neto e Deborah Salatino Trivellato Gonçalves representaram a construtora.
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Processo 4004347-74.2025.8.26.0602
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