O julgamento do Tema 1.011 [1] pelo Supremo Tribunal Federal alterou o percurso das ações que discutem vícios construtivos em imóveis adquiridos no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação. Isso porque uma vez reconhecido o interesse da Caixa Econômica Federal na defesa do Fundo de Compensação de Variações Salariais, os processos relativos às apólices públicas do Ramo 66 passaram, nas hipóteses definidas pelo STF, à competência da Justiça Federal. A mudança de juízo, porém, acabou vindo acompanhada de um efeito que não foi previsto no precedente firmado pelo STF. Na prática, os adquirentes de imóveis por contratos de cessão ou contratos de “gaveta”, como são popularmente conhecidos, passaram a ser excluídos dos processos porque seus nomes não constam do financiamento originário ou porque a CEF não anuiu com a cessão do contrato de financiamento.
ReproduçãoO Tema 1.011 resolveu a questão do interesse jurídico da Caixa, a competência e os marcos temporais para o deslocamento dos processos; todavia, sua tese não examinou a legitimidade ativa do cessionário para exigir a cobertura de danos físicos no imóvel. O STF definiu quem deve julgar, não definiu quem pode pleitear em juízo a indenização securitária. A legitimidade do autor continua dependente da relação entre ele, o imóvel segurado e o dano cuja reparação é pretendida.
No âmbito do Tribunal Regional Federal da 5ª Região (TRF-5), a exclusão dos autores ou o reconhecimento de sua ilegitimidade ativa costuma apoiar-se no REsp 1.150.429/CE, do qual se originaram os Temas 520 a 523 do Superior Tribunal de Justiça. Todavia, o repetitivo discutia a legitimidade do adquirente para pedir a revisão das cláusulas do contrato de mútuo habitacional. Neste julgamento, a Corte Especial diferenciou as cessões conforme a data do contrato, a cobertura do FCVS e a possibilidade de regularização. Nos contratos garantidos pelo fundo e celebrados até 25 de outubro de 1996, reconheceu a legitimidade do cessionário para discutir os direitos e as obrigações assumidos. Para os contratos do mesmo período sem cobertura do FCVS, a legitimidade foi afastada quando a transferência ocorreu sem anuência do agente financeiro e fora das condições previstas na Lei nº 10.150/2000. Nas cessões posteriores à data de corte, a concordância da instituição financeira passou a ser exigida com ou sem cobertura do Fundo.
A delimitação material do julgamento aparece na própria formulação dos Temas 520 a 523, onde a questão submetida ao STJ dizia respeito à legitimidade para “demandar em juízo a revisão de cláusulas pactuadas em contrato de mútuo habitacional”. Assim, o repetitivo examinou, de forma expressa, a posição do adquirente perante o contrato de financiamento. Não houve pronunciamento sobre sua legitimidade para exigir indenização decorrente da cobertura por danos físicos no imóvel. [2]
O agente financiador na relação de crédito
A anuência do agente financiador cumpre função relevante na relação de crédito, até porque é legítimo e natural o interesse da instituição que concedeu o financiamento, de conhecer a pessoa que assumirá o saldo devedor, avaliando sua capacidade de pagamento e decidindo sobre a substituição do mutuário. Todavia, essa justificativa não pode ser transportada de forma automatizada para as ações securitárias em que se discute os Danos Físicos no imóvel (DFI). Nessas ações, o cessionário ou até mesmo o mutuário originário não pretendem recalcular prestações, revisar juros ou modificar o sistema de amortização, temáticas essas que ensejaram o julgamento do REsp 1.150.429/CE. Na hipótese aqui discutida, a aquisição do imóvel identifica apenas quem passou a suportar os efeitos do vício construtivo, enquanto a pretensão deduzida decorre do sinistro e da cobertura vinculada ao imóvel, não se discutindo o contrato de financiamento.
SpaccaA diferença acompanha justamente a configuração das coberturas existentes no seguro habitacional. A cobertura por morte e invalidez permanente considera a pessoa do mutuário, por outro lado, a cobertura DFI protege a integridade física da edificação. Sobre a temática, ao julgar o REsp 1.804.965/SP, a 2ª Seção do STJ reconheceu justamente que os vícios estruturais estão cobertos pelo seguro obrigatório quando o sinistro se origina durante a vigência contratual, ainda que o problema somente seja descoberto depois. O acórdão relacionou essa proteção à família, à salvaguarda do imóvel e à continuidade da política habitacional. [3]
No final das contas, o adquirente atual é quem convive com as fissuras, sofre a perda de habitabilidade e suporta a desvalorização do imóvel. Impedi-lo de demandar pode criar uma cobertura sem titular processual efetivo, pois o mutuário originário já não mantém relação material com o imóvel, enquanto o cessionário é afastado porque não recebeu anuência para assumir o financiamento, que sequer é discutido na relação processual. O contrato de “gaveta” não pode apagar a cadeia de aquisição nem transferir o dano de volta ao antigo mutuário.
É nesse ponto que o distinguishing deve operar. O artigo 489, § 1º, do Código de Processo Civil [4] exige a identificação dos fundamentos determinantes do precedente e a demonstração de sua correspondência com o caso julgado. A coincidência entre o Sistema Financeiro da Habitação e uma cessão não consentida pelo agente financiador pode até aproximar as duas controvérsias, mas o pedido e a relação jurídica as separam de forma evidente. A presença de alguns elementos comuns não autoriza importar automaticamente uma tese formada para revisar o contrato de financiamento.
Interpretação no TRF-5
O Tribunal Regional Federal da 5ª Região já adotou essa leitura. Na Apelação Cível nº 0800270-88.2016.4.05.8201 [5], a 1ª Turma assentou que a legitimidade para a ação revisional não deve ser confundida com a legitimidade para exigir indenização securitária. O acórdão considerou que o seguro contra danos físicos acompanha o imóvel e que a falta de uma formalidade destinada à avaliação do novo devedor não extingue, por si, a cobertura do bem. A orientação dialoga com as Súmulas 56 e 59 do Tribunal de Justiça de Pernambuco, que admitem a sub-rogação do adquirente e sua condição de beneficiário nas ações em que se discutem os danos físicos. Os enunciados estaduais não vinculam o juízo federal, mas registram uma experiência jurisprudencial construída especificamente sobre a relação securitária. [6]
A defesa da legitimidade do cessionário precisa enfrentar um novo elemento. Em maio de 2026, a 3ª Turma do STJ, no REsp 2.175.747/PR [7], aplicou o precedente repetitivo do REsp 1.150.429/CE a uma ação de seguro DFI e afastou a legitimidade dos adquirentes cuja cessão ocorreu depois de 25 de outubro de 1996 sem anuência do agente financeiro. O julgamento foi unânime e constitui precedente contrário à tese aqui defendida. Esse acórdão estreita o espaço da controvérsia, mas não dispensa a discussão sobre os limites do repetitivo. O REsp 2.175.747/PR foi julgado por uma turma, sem que a extensão da tese às ações de seguro DFI tivesse sido submetida ao rito dos recursos repetitivos. Os Temas 520 a 523 permanecem delimitados, em sua formulação oficial, à revisão das condições do mútuo. A extensão da tese à indenização DFI exige justificar por que a anuência destinada à relação de crédito também impediria o cessionário de exigir a cobertura do bem segurado.
A resposta não está na mera identificação do contrato de gaveta. Seria necessário examinar a cadeia de aquisição, a correspondência entre a unidade e a apólice, a posição do mutuário originário e os riscos quanto à possibilidade de duplicidade indenizatória. A reprodução do enunciado sobre revisão contratual deixa essas questões sem resposta e transforma a ausência de anuência em causa universal e automatizada de ilegitimidade, logo quando os processos migram da Justiça estadual para a federal.
Legitimidade do cessionário
Não se sustenta que o reconhecimento da legitimidade ativa seja indiscriminado. Muito pelo contrário, o cessionário deve apresentar uma cadeia documental verificável, demonstrar sua relação atual com a unidade habitacional, identificar o financiamento, vinculação do contrato ao FCVS, a cobertura invocada e afastar eventual duplicidade de pretensões. A data do sinistro e sua vinculação ao período de cobertura permanecem sujeitas à prova. Esses critérios permitem individualizar os autores sem converter a falta de anuência para assunção do mútuo em impedimento automático ao exame da relação securitária.
A solução preserva a autoridade de cada precedente no espaço em que foi formado, e o Tema 1.011 determina quando a Justiça Federal deve julgar. Os Temas 520 a 523 disciplinam a legitimidade do cessionário para revisar o financiamento. A pretensão referente aos danos físicos deve ser examinada a partir do seguro, da cadeia de aquisição e da relação material do autor com o imóvel. A competência mudou, mas a causa de pedir permaneceu a mesma. Excluir o cessionário apenas porque a transferência não foi aprovada pelo agente financeiro amplia um precedente revisional e transforma o deslocamento da competência em restrição material que o STF não estabeleceu.
[1] BRASIL. Supremo Tribunal Federal. RE 827.996/PR (Tema 1.011 da repercussão geral). Rel. Min. Gilmar Mendes, Tribunal Pleno, j. 29 jun. 2020, trânsito em julgado em 17 jun. 2023.
[2] BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. REsp 1.150.429/CE. Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Corte Especial, j. 25 abr. 2013, DJe 10 maio 2013.
[3] BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. REsp 1.804.965/SP. Rel. Min. Nancy Andrighi, Segunda Seção, j. 27 maio 2020, DJe 1º jun. 2020.
[4] BRASIL. Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/2015), art. 489, § 1º, V e VI.
[5] BRASIL. Tribunal Regional Federal da 5ª Região. Apelação Cível 0800270-88.2016.4.05.8201/PB. Rel. Des. Fed. Élio Wanderley de Siqueira Filho, Primeira Turma, j. 2 maio 2024.
[6] PERNAMBUCO. Tribunal de Justiça. Súmulas 56 e 59.
[7] BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. REsp 2.175.747/PR. Rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, j. 11 maio 2026, DJEN 15 maio 2026.
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