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Evolução histórica do bloqueio de matrícula

O bloqueio de matrícula não nasceu da Lei de Registros Públicos. Sua origem, no Direito brasileiro, é jurisprudencial. Vitor Frederico Kümpel e Carla Modina Ferrari, com apoio em Ricardo Dip e Ari Álvares Pires Neto, apontam inspiração alemã e identificam duas ideias em sua formação: quem pode adotar a providência mais grave, o cancelamento, pode determinar a menos intensa, o bloqueio; e a medida menos drástica deve ser preferida quando suficiente para prevenir ou remediar o dano registral.

O instituto surgiu, assim, como solução intermediária entre manter plenamente eficaz um registro suspeito e cancelá-lo definitivamente. No RMS nº 15.315/SP, julgado em 2003, o STJ reconheceu o bloqueio como construção pretoriana de caráter cautelar, destinada a evitar a propagação dos efeitos de registros questionados, mencionando precedentes que remontavam à década de 1990.

A positivação ocorreu com a Lei nº 10.931/2004, que introduziu os §§ 3º a 5º no artigo 214 da Lei nº 6.015/1973. O § 3º autorizou o bloqueio quando novos registros puderem causar danos de difícil reparação; o § 4º estabeleceu seu efeito tradicional mais marcante: bloqueada a matrícula, o oficial não pode praticar nela qualquer ato sem autorização judicial.

A evolução também conduziu à distinção entre bloqueio administrativo e jurisdicional. O primeiro decorre da função correcional do Judiciário e relaciona-se, em regra, a vícios do próprio registro passíveis de reconhecimento administrativo. O segundo é determinado no exercício da jurisdição, inclusive quando a controvérsia envolve vícios do título ou do negócio jurídico e exige cognição ampla. Em ambos, permanece a ideia de restrição provisória destinada a impedir que novos atos agravem a situação pendente de solução.

Natureza jurídica do bloqueio

O bloqueio possui natureza cautelar, provisória, instrumental e excepcional. Não cancela o registro, não extingue a titularidade inscrita nem resolve definitivamente a controvérsia. Suspende temporariamente a aptidão da matrícula para servir de base à prática de novos atos enquanto persiste a situação que justificou a medida.

Kümpel e Ferrari o qualificam como causa de suspensão da eficácia da matrícula. A formulação deve ser compreendida em sentido dinâmico: o registro permanece existente, mas o fólio deixa, em princípio, de receber novos registros e averbações. É justamente isso que distingue o bloqueio do cancelamento.

Spacca

Sua instrumentalidade pressupõe vínculo com procedimento destinado a solucionar a causa da restrição. Por isso, a jurisprudência do STJ rejeita sua perpetuação sem desenvolvimento da providência principal: medida concebida como cautelar não pode converter-se, pela inércia, em limitação definitiva ao exercício do direito de propriedade. No REsp nº 1.133.451/SP, o tribunal ressaltou justamente o caráter provisório do bloqueio e a intensidade da limitação que ele produz.

Pode-se, portanto, compreender o bloqueio como medida cautelar e provisória, determinada por autoridade judicial em função jurisdicional ou correcional, que restringe temporariamente a atividade registral para evitar o agravamento da situação submetida à apreciação da autoridade competente.

Finalidade do instituto

A finalidade originária do bloqueio é impedir que a atividade registral amplifique uma irregularidade ainda pendente de solução. Em sua vertente administrativa, evita-se que um assento potencialmente inválido origine novos registros, aumentando a cadeia de interessados e tornando mais difícil a recomposição da legalidade.

No bloqueio jurisdicional, acrescenta-se uma finalidade processual: preservar a utilidade da futura decisão. Alterações registrais durante o processo podem envolver terceiros, modificar o objeto litigioso ou dificultar a execução do que vier a ser decidido.

O bloqueio, contudo, não constitui sanção ao proprietário nem modalidade genérica de garantia patrimonial. Sua legitimidade está relacionada à necessidade da restrição para preservar o resultado pretendido. Daí a premissa que orienta a análise do novo regime: a extensão do bloqueio deve guardar relação com sua finalidade cautelar.

Regime jurídico tradicional

A Lei nº 10.931/2004 consolidou um regime rigoroso. Nos termos do artigo 214, § 4º, da Lei de Registros Públicos, bloqueada a matrícula, o oficial não pode nela praticar “qualquer ato”, salvo autorização judicial, embora os títulos possam ser prenotados, com prazo prorrogado até a solução do bloqueio.

Isso não significava impossibilidade absoluta de saneamento. A jurisprudência administrativa já admitia providências destinadas à própria regularização do fólio. No Parecer nº 54/2007-E da Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo, por exemplo, admitiu-se a apuração de área remanescente em matrícula bloqueada porque a medida saneadora correspondia à finalidade do bloqueio. A diferença essencial é que o ato dependia de autorização judicial.

O regime tradicional estruturava-se, portanto, em uma relação entre regra e exceção: o bloqueio fechava a matrícula; excepcionalmente, a autoridade competente autorizava determinado ato.

Limitações impostas pelo regime tradicional

A amplitude desse modelo produzia consequência paradoxal. Criado para impedir a propagação de vícios e preservar a segurança do registro, o bloqueio podia dificultar os próprios atos destinados a corrigir a matrícula.

Retificações, apurações de remanescente, unificações ou desmembramentos não representam necessariamente atos de disposição patrimonial e podem apenas tornar o fólio mais preciso. Ainda assim, a literalidade do artigo 214, § 4º, submetia sua realização à autorização judicial.

O problema tornava-se mais evidente quando o saneamento exigia o encerramento da matrícula originária e a abertura de novas matrículas. O ponto central não era a incompatibilidade entre regularização e constrição, mas a necessidade de impedir que o gravame desaparecesse na transformação do suporte registral.

A disciplina da indisponibilidade antecipou solução diferente. O artigo 320-H do Código Nacional de Normas, incluído pelo Provimento CNJ nº 188/2024, passou a admitir retificação administrativa, unificação, desdobro, desmembramento, divisão e outros procedimentos sobre imóvel indisponível sem autorização da autoridade ordenadora, transportando-se a restrição às matrículas resultantes. Essa lógica serviu de antecedente para a disciplina introduzida em 2026.

Provimento CNJ nº 224/2026

O Provimento CNJ nº 224/2026 instituiu o Constrijud, módulo do Serp destinado ao encaminhamento de penhoras, arrestos, sequestros, bloqueios de matrícula e outras ordens relacionadas ao Registro de Imóveis. Sua importância, contudo, ultrapassa a criação de um canal eletrônico de comunicação.

O novo regramento também disciplina efeitos materiais das constrições. O artigo 320-AJ exige a indicação de sua extensão; o artigo 320-AK determina que a medida recaia sobre os direitos titularizados pelo réu ou executado; e o artigo 320-AL estabelece quais atos podem ser praticados apesar da existência de constrição ou bloqueio.

É neste último dispositivo que se encontra a inovação central para o tema. Ressalvada determinação judicial em contrário, o bloqueio não impede atos de saneamento da especialidade objetiva ou subjetiva, nem atos de gestão e parcelamento do solo, como retificações, unificações e desmembramentos.

Relativização dos efeitos pelo artigo 320-AL

O artigo 320-AL inverte a lógica anterior para as categorias de atos que enumera. Sob o artigo 214, § 4º, o ponto de partida era a proibição, superável por autorização judicial. Agora, atos de saneamento, gestão e parcelamento podem ser praticados independentemente de autorização prévia, salvo determinação judicial em sentido contrário.

O § 1º determina o transporte automático das constrições e gravames para as novas matrículas ou atos subsequentes. O suporte registral pode ser transformado, desde que preservada a carga constritiva. O § 2º torna esse transporte obrigatório quando necessário à conformidade da matrícula com os requisitos informacionais do artigo 176, II, da Lei nº 6.015/1973.

O § 3º também desloca o momento do controle: efetuado o saneamento e o transporte, o registrador comunica posteriormente o juízo pelo Constrijud, preservando a rastreabilidade da ordem. Já o § 4º ressalva as ordens que contenham proibição expressa de modificação da poligonal ou de saneamento.

Gil Ferreira/Agência CNJ

Daí decorre consequência prática relevante: se o juiz pretender que o bloqueio permaneça em sua máxima extensão e impeça também os atos que o artigo 320-AL passou a admitir, deverá expressamente assim determinar. O silêncio, que no regime anterior conduzia ao fechamento integral da matrícula, passa a permitir os atos abrangidos pela nova regra. Não se trata de retirar autoridade do juízo, mas de inverter a solução normativa adotada na ausência de comando específico.

A autorização tampouco é irrestrita. A expressão “tais como” torna exemplificativa a enumeração de retificação, unificação e desmembramento, mas a abertura continua vinculada às categorias previstas no caput. Alienações e onerações incompatíveis com a finalidade da medida não estão abrangidas.

Análise crítica: da imobilização à preservação funcional

A principal consequência do artigo 320-AL não está na alteração da natureza jurídica do bloqueio, que permanece cautelar, provisória e instrumental, mas na redefinição de seus efeitos.

O regime tradicional associava proteção à imobilização do fólio. O novo dispositivo permite separar as duas ideias: se a transformação da matrícula não prejudica a eficácia da medida e a constrição pode acompanhá-la, não há razão automática para impedir atos que aprimorem a especialidade, a regularidade e a qualidade informacional do registro. Passa-se, assim, de um modelo predominantemente estático para uma concepção funcional do bloqueio.

Há, porém, uma aparente tensão normativa. O artigo 214, § 4º, da Lei nº 6.015/1973 veda “qualquer ato” sem autorização judicial, enquanto o artigo 320-AL, norma regulamentar, dispensa essa autorização em hipóteses determinadas. A compatibilização exige compreender o Provimento como regulamentação do alcance funcional da medida: preservada integralmente a constrição, certos atos não frustrariam a finalidade que justificou o bloqueio. A questão, contudo, merece debate, especialmente diante da hierarquia entre lei e ato regulamentar.

A amplitude da expressão “atos de gestão e parcelamento do solo” suscita outra provocação: seria possível registrar loteamento sobre gleba bloqueada e transportar a constrição para as matrículas resultantes?

A pergunta é relevante porque a Lei nº 6.766/1979 estabelece que loteamento e desmembramento são espécies de parcelamento do solo. Uma leitura literal do artigo 320-AL poderia, portanto, abranger ambos. O loteamento, contudo, não é simples alteração cadastral. Seu registro depende de regime próprio voltado também à proteção dos futuros adquirentes, com aprovação administrativa, documentação dominial, certidões e demais requisitos do artigo 18, além de transferir ao município as áreas públicas previstas no projeto.

Por isso, o artigo 320-AL pode retirar do bloqueio, isoladamente considerado, a condição de obstáculo automático ao parcelamento, mas não pode afastar impedimentos decorrentes da Lei nº 6.766/1979. Se a causa do bloqueio revelar, por exemplo, ação real que coloque em dúvida a titularidade da gleba, a exigência de certidão negativa de ações reais do artigo 18, III, “b”, permanece relevante. A flexibilização prevista no § 2º do mesmo artigo alcança protestos, ações pessoais e determinadas ações penais, não as ações reais referentes ao imóvel.

Também não parece possível transportar indiscriminadamente a constrição para tudo o que resulte do loteamento. Pelo artigo 22 da Lei nº 6.766/1979, vias, praças, espaços livres e áreas destinadas a equipamentos públicos passam ao domínio municipal com o registro. A própria lógica do artigo 320-AK, segundo a qual a constrição recai sobre os direitos do réu ou executado, impede que ela seja simplesmente projetada sobre direitos que deixaram de lhe pertencer.

A hipótese evidencia o limite da nova disciplina. Permitir parcelamento apesar do bloqueio não significa tornar irrelevantes a natureza e os efeitos do ato pretendido. A melhor leitura parece ser a de que a mera existência do bloqueio deixa de constituir, por si só, fundamento suficiente para impedir os atos compreendidos pelo artigo 320-AL quando a constrição puder ser preservada, sem prejuízo da observância das demais exigências legais.

Conclusões

O Provimento CNJ nº 224/2026 não extinguiu o regime jurídico do bloqueio, mas relativizou de forma relevante seus efeitos.

A possibilidade de saneamento de matrícula bloqueada não é inédita. A jurisprudência já a admitia quando compatível com a finalidade da medida. A inovação está na inversão da regra: o que antes dependia de autorização judicial individualizada passa, para as hipóteses do artigo 320-AL, a ser ordinariamente permitido, cabendo ao juiz proibir expressamente sua prática quando pretender que o bloqueio também as alcance.

O transporte automático das constrições é o mecanismo que permite essa mudança. A matrícula pode ser transformada sem perda da ordem judicial; altera-se o suporte registral, preservando-se a carga constritiva e sua rastreabilidade.

Bloquear uma matrícula, portanto, já não significa necessariamente congelá-la. Significa impedir os atos incompatíveis com a finalidade da restrição, sem obstar aqueles que possam ser praticados com preservação integral de seus efeitos. A eficácia do bloqueio deixa de ser medida apenas pela imobilidade da matrícula e passa a ser compreendida, em determinadas hipóteses, pela preservação funcional da ordem que lhe deu origem.

Referências

BRASIL. Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, especialmente art. 214, §§ 3º e 4º.

BRASIL. Lei nº 10.931, de 2 de agosto de 2004.

BRASIL. Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979, especialmente arts. 2º, 18 e 22.

CONSELHO NACIONAL DE JUSTIÇA. Provimento CN nº 149/2023, com alterações dos Provimentos CN nº 188/2024 e nº 224/2026, especialmente arts. 320-H e 320-X a 320-AM.

DIP, Ricardo; PIRES NETO, Ari Álvares. Registro de imóveis, cancelamento e bloqueio de matrícula – Parte I. Boletim de Direito Imobiliário, n. 14, 2007.

KÜMPEL, Vitor Frederico; FERRARI, Carla Modina. Tratado Notarial e Registral: Ofício de Registro de Imóveis. v. 5. 1. ed. São Paulo: YK Editora, 2020, p. 657-663.

SÃO PAULO. Corregedoria Geral da Justiça. Parecer nº 54/2007-E, Processo CG nº 737/2006.

SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. RMS nº 15.315/SP, 3ª Turma, rel. Min. Castro Filho, j. 23 set. 2003.

SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. REsp nº 1.133.451/SP, 3ª Turma, rel. Min. Nancy Andrighi, j. 27 mar. 2012.

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