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O seu carnê anual do IPTU exibe valor do imóvel inferior ao valor de mercado?

Nas grandes cidades brasileiras a defasagem entre o valor venal de mercado e a base de cálculo do IPTU apresenta diferença média superior a 60%, com subavaliação mais acentuada para os imóveis de luxo. Nas capitais brasileiras, a demora média para atualização das Plantas Genéricas de Valores (PGVs) pelas Câmaras de Vereadores é superior a 14 anos. E mesmo nos casos recentes de revisão, como São Paulo (2021), a distorção chega a 69%.

Enquanto a tributação sobre o consumo é pesada e pune as classes médias e baixas (só a CBS e IBS devem ficar perto de 30%), a tributação patrimonial no Brasil não chega perto de 1% do PIB. É uma das piores entre os países da América Latina (média de 1,1% do PIB) e muito abaixo da OCDE (1,5% do PIB).

Nos EUA, o real-estate tax custa em média quatro a cinco vezes o valor do IPTU brasileiro (em reais). E Nova York acaba de propor um adicional tributário (pied-à-terre) para imóveis de alto valor, cujo proprietário não resida na cidade ou tenha destinação rentista — seguindo o exemplo de outros países, como Canadá (Vancouver), Austrália (Canberra), França (Paris) e Chile.

A situação do Brasil é tão peculiar que até 2019 a arrecadação nacional do IPVA era maior que a do IPTU. Assim, ao lado da baixa tributação das heranças, das doações e da propriedade rural (ITR), a deficiente tributação dos imóveis urbanos fragiliza a captura da capacidade econômica dos proprietários e contribui para colocar o país na liderança do dos índices mundiais de concentração de riqueza (Gini), consagrando o nosso revelho patrimonialismo.

Esse cenário pode mudar? Talvez

Nos últimos dois meses o Supremo Tribunal Federal suspendeu três decisões de Tribunais de Justiça (São Paulo e Piauí) que julgavam inconstitucionais legislações municipais que permitiam às prefeituras (re)adequar a base de cálculo do IPTU de acordo com o mercado imobiliário, reduzindo ou aumentando o imposto de acordo com a (des)valorização atualizada.

Spacca

Os TJs insistiam no entendimento de que esses reajustes só poderiam ser feitos por lei (formal), através das engessadas “Plantas Genéricas de Valores” (PGV). Entretanto, o STF já tinha alterado este entendimento formalista ao julgar o Tema 1.084, declarando constitucional a legislação de Londrina (PR) que delegava à autoridade tributária a competência para calcular o valor venal dos imóveis novos ou não previstos na PGV. Neste julgamento unânime do Plenário (ARE 1.245.097) o Supremo finalmente aplicou ao IPTU o critério da “delegação legislativa não-formal”, há muito admitido para outros tributos, tais como o SAT/RAT (em que os graus de risco são fixados por Portaria do INSS) e o ICMS — margem de valor adicionado (MVA) é fixada para os produtos da substituição tributária por convênio do Confaz e decretos ou resoluções dos estados, permitindo a cobrança antecipada do imposto devido na etapa posterior de venda ao consumidor final).

Não bastasse isso, as decisões mais recentes do STF trazem um novo fundamento: a mudança introduzida expressamente na Constituição (artigo 156, §1º, inciso III) pela reforma tributária (Emenda Constitucional 132/2023)  que permitiu expressamente a atualização da “base de cálculo [do IPTU] pelo Poder Executivo, conforme critérios estabelecidos em lei municipal”.

Entretanto, o movimento de revisão do IPTU já encetado por alguns prefeitos corajosos e cientes de sua responsabilidade fiscal pode esbarrar não só na resistência das elites proprietárias de imóveis valiosos, que recorrem ao Poder Judiciário e a outras instituições para manterem tributações ínfimas sobre seus “bens de raiz”. A demagogia tributária de alguns governantes locais vem defendendo o congelamento do valor do IPTU e o não ajuizamento de execuções fiscais para a cobrança dos impostos atrasados.

Vale lembrar que a Emenda Constitucional 29/2000 autorizou a progressividade deste imposto, em razão do valor do imóvel. Porém, passados 25 anos, menos de 3% dos municípios brasileiros adotou alíquotas progressivas.

Por isso, mesmo com os avanços judiciais e constitucionais implementados nos últimos anos, é realmente duvidoso fazer um prognóstico sobre a eficácia política e social das novas regras de atualização do valor venal do IPTU. Afinal, o patrimonialismo brasileiro parece ser o pilar mais resiliente da nossa realidade antropológica. Enquanto isso, os orçamentos municipais carecem de receitas tributárias para custear os serviços públicos mais básicos devidos à população.

O post O IPTU tem que mudar? apareceu primeiro em Consultor Jurídico.