Para que ocorra a incidência do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), é necessária que a movimentação dos bens gere algum fato oneroso. No âmbito das incorporações de pessoas jurídicas, a transmissão da posse do imóvel não acarreta onerosidade, o que impede a cobrança do imposto, mesmo quando a empresa incorporadora atua preponderantemente na atividade imobiliária.
MagnificEsse foi o entendimento aplicado pela 18ª Câmara de Direito Público do Tribunal de Justiça de São Paulo, que anulou o débito fiscal referente a ITBI de uma empresa preponderantemente do ramo imobiliário. O colegiado reformou totalmente a sentença da primeira instância.
A controvérsia teve início com a incorporação total de duas empresas pela autora, o que levou à transferência de imóveis para a imobiliária. Ocorre que, diante dessa movimentação, o município de Araçatuba (SP) cobrou da empresa ITBI sobre os bens, afirmando que sua atividade preponderante era do ramo imobiliário, o que faria jus ao imposto.
A empresa então ajuizou a ação requerendo o reconhecimento de não incidência do imposto sobre a transferência. Ela alegou que conforme o artigo 37, parágrafo 4º, do Código Tributário Nacional, o ITBI não incide sobre a movimentação de imóveis mesmo de imobiliárias quando essa alienação ocorre por incorporação total da outra pessoa jurídica. Além disso, a autora sustentou que a transferência não constituiu fato oneroso, o que impediria a cobrança do tributo.
Na primeira instância, o pedido foi negado. Conforme consta na sentença, o dispositivo invocado pela empresa não teria sido recepcionado pela Constituição, e ainda iria de encontro ao artigo 156, parágrafo 2º, inciso I, do texto constitucional. Inconformada, a autora recorreu ao TJ-SP.
Ordem constitucional
Ao avaliar o caso, o desembargador Henrique Harris Júnior, relator do processo, explicou que para ocorrer a incidência do ITBI são necessários dois fatos: a transmissão do imóvel ou de seus direitos entre vivos e, como destacou, o caráter oneroso da movimentação. No entanto, ao observar os autos, o magistrado considerou que a incorporação total das duas empresas pela imobiliária constituiu apenas reestruturação patrimonial, sem onerosidade.
“A transmissão patrimonial imobiliária decorrente de incorporação total configura autêntica sucessão a título universal, com transferência de direitos em bloco em razão da extinção da personalidade jurídica das sociedades incorporadas. Essa espécie de reestruturação empresarial não se confunde com os negócios jurídicos de compra e venda ou de permuta, pois inexiste qualquer contrapartida onerosa ou pagamento direto pelos imóveis transmitidos”, explicou o relator.
Para ele, a sentença falhou ao afastar o artigo 37, parágrafo 4º, do CTN. Conforme esclareceu, a própria Constituição reservou à lei complementar o poder de legislar a matéria tributária, como definir os fatos geradores de impostos e regulamentar as limitações constitucionais.
Com isso, o TJ-SP anulou a cobrança de R$ 515.421,43 — sendo R$ 304.007,54 de ITBI e o restante de multa e demais encargos legais.
O advogado Felipe de Castro Leite Pinheiro, do escritório Izique Chebabi Advogados Associados, atuou no caso.
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Processo 1012551-25.2025.8.26.0032
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